ธุรกิจพัฒนาที่ดิน (อสังหาริมทรัพย์) ถือเป็นดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ มีความเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วน เช่น วัสดุก่อสร้าง การตบแต่งบ้าน-สวน การเงินการธนาคาร การจ้างแรงงาน
เศรษฐกิจดี-ธุรกิจอสังหาฯเฟื่อง!
วันนี้ทีมข่าว Special Report จึงต้องอัพเดตความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหาฯกับผู้คร่ำหวอดอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ได้เปิดเผยกับ “Special Report” กรณีพรรคเพื่อไทยอาจเสนอชื่อนายเศรษฐา ทวีสิน อดีตซีอีโอ บริษัทแสนสิริฯ ยักษ์ใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เป็นนายกรัฐมนตรี จะมีผลต่อวงการอสังหาฯ หรือไม่อย่างไร จะมีการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ ว่าโดยส่วนตัวแม้นายเศรษฐาจะรู้ปัญหาของผู้ประกอบการ-ตลาด แต่ไม่มีผลในภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯมากนัก
เนื่องจากหลายรัฐบาลที่ผ่านมา ได้ช่วยเหลือผู้ประกอบการ ช่วยนักลงทุนในหลายภาคส่วน และช่วยประชาชนในฐานะผู้บริโภคอยู่แล้ว
“ธุรกิจอสังหาฯ ผูกโยงกับเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดี ธุรกิจอสังหาฯก็จะดี ภาวะการขายบ้าน ขายที่ดิน ขายคอนโดมิเนียมจะดีตามไปด้วย แต่บางช่วงเศรษฐกิจไม่ดี แต่ราคาที่ดินกลับแพงขึ้น เช่น ที่ดินตามแนวโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ขยับขึ้นปีละ 4% ส่วนทำเลอื่นๆจะลดหลั่นกันไป”
ส่วนเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง ต้องบอกว่าไม่ต้องกลัว เนื่องจากอัตราภาษีในประเทศไทยจ่ายน้อยมาก เช่น ที่อยู่อาศัยเสียภาษีในอัตราล้านละ 200 บาท ตามราคาประเมินของทางราชการ แต่ถ้าใครไปซื้อบ้านราคา 70 ล้านบาท ในรัฐแคลิฟอร์เนีย สหรัฐอเมริกา ต้องเสียภาษี 1% (700,000บาท) ต่อปี บางรัฐต้องเสีย 2% หรือใครจะซื้อคอนโดฯในประเทศสิงคโปร์ ในราคา 40 ล้านบาท ต้องจ่ายภาษี 60% คือต้องเตรียมเงินไปอีก 24 ล้านบาท เพื่อจ่ายภาษีให้รัฐบาลสิงคโปร์
วางแผนภาษี! “ปลูกมะม่วง-มะนาว” คุ้มกับต้องดูแลหรือ?
ดร.โสภณกล่าวต่อไปว่า บ้านเราคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกมาก แต่ปัจจุบันมีเยอะที่เจ้าของที่ดินทำเลสวยๆ มีการ “วางแผนภาษี” นำที่ดินที่ยังรอการพัฒนา-รอขาย ไปทำเป็นสวนเกษตร ปลูกมะนาว มะม่วง กล้วย แต่ไม่รู้ว่าคุ้มกับการต้องดูแลหรือเปล่า เนื่องจากอัตราภาษีที่ดินว่างเปล่าไม่ได้สูง ถ้าเทียบกับมูลค่าของที่ดินที่ปรับขึ้น 2-3% ทุกปี
แต่ถ้าภาครัฐจะปรับภาษีเพิ่ม ก็เอาไว้เรียกเก็บกับต่างชาติที่มาซื้อบ้าน-คอนโดฯในประเทศไทย โดยปัจจุบันมีชาวต่างชาติ เช่น จีน ฮ่องกง ไต้หวัน อินเดีย เมียนมา เข้ามาซื้ออสังหาฯรวมกันประมาณ 5-6% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด ถือว่าเป็นจำนวนที่ยังไม่มาก
สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ตอนนี้มีคอนโดฯรอขายประมาณ 200,000 หน่วย กระจัดกระจายไปในหลายทำเล เช่น บริเวณรอบๆ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ-ธรรมศาสตร์-มหิดล อาจจะมีเหลืออยู่มาก โดยช่วงครึ่งปี 66 ย่านใจกลางเมือง แถวๆสุขุมวิท ไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นเลย เนื่องจากอยู่ในภาวะล้นตลาดมาตั้งแต่ปลายปี 62 ต่อมาปี 63 เจอโควิด-19 ยิ่งไปกันใหญ่ ในปัจจุบันแถวๆสุขุมวิทมีอยู่ประมาณ 50 โครงการ กำลังรอดูสถานการณ์ แต่ตอนนี้ยังไม่ดี จึงยังไม่เปิดตัว บางโครงการมาจ้างให้ไปศึกษาความเป็นไปได้ของตลาด จึงแนะนำว่าอย่าเพิ่งเปิดตัว เนื่องภาวะการขายโครงการที่เปิดขายอยู่ ยังชะลอตัว
450โครงการ4แสนล้านฯรอการเมืองนิ่งก่อน!
“ปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯทั้งระบบ ประมาณ 450 โครงการ เม็ดเงินการลงทุนไม่ต่ำกว่า 4 แสนล้านบาท กำลังเฝ้ารอดูสถานการณ์ในช่วง 5 เดือนหลังของปี 66 ว่าจะเปิดโครงการได้หรือไม่ จากปัจจัยสำคัญคือเรื่องการเมือง สามารถจัดตั้งรัฐบาลเสร็จโดยเร็ว ไม่มีการชุมนุมประท้วง ไม่มีการลงถนน ทำให้เศรษฐกิจหยุดชะงัก แต่ถ้าการเมืองยังไม่นิ่ง คงต้องชะลอกันไปก่อน ขณะที่ปัจจัยอื่นๆ เช่น เรื่องค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้าง มีผลน้อยมาก หรืออาจมีปัญหาบ้างในเรื่องของค่าไฟฟ้า ค่าพลังงาน ซึ่งทำให้ค่าขนส่งแพงขึ้น”
ทั้งนี้ ภาพรวมการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เป็นเครื่องชี้ที่สำคัญที่สุด ปรากฏว่าในครึ่งปีแรกของปี 66 เปิดตัวรวมกัน 47,896 หน่วย รวมเป็นเงิน 214,686 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.482 ล้านบาท ในขณะที่เมื่อปี 65 ครึ่งปีแรกเปิดตัวรวมกัน 52,964 หน่วย มูลค่ารวม 193,779 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.659 ล้านบาท เบื้องต้นอาจสรุปได้ว่าเมื่อเทียบครึ่งแรกของทั้งปี 65 และ 66 การเปิดตัวในปี 66 ลดลง -10% ในแง่จำนวนหน่วย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 11% ทำให้ราคาขายต่อหน่วยในปี 66 เพิ่มขึ้นถึง 23% จากปี 65
เนื่องจากเป็นเพราะช่วงครึ่งแรกปี 65 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก (ไม่เกิน2ล้านบาทต่อหน่วย) เป็นจำนวนมาก แต่ปี 66 ไม่ได้เน้นโครงการราคาถูก จึงทำให้มูลค่าการพัฒนาในปี 66 และราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 66 เพิ่มสูงกว่าปี 65
ราคาประเมินที่ดิน-ขายจริงตร.ว.ละ3.6ล้าน
ส่วนในเรื่องของ “ราคาประเมินที่ดิน” ของทางราชการสูงที่สุดในปี 66 คือ กรุงเทพฯ ได้แก่ ย่านเพลินจิต 1,000,000 บาท/ตร.ว. สีลม 1,000,000 บาท/ตร.ว. ถนนวิทยุ 1,000,000 บาท/ตร.ว. ราชดำริ 900,000 บาท/ตร.ว. สาธร 800,000 บาท/ตร.ว. เยาวราช 700,000 บาท/ตร.ว. สุขุมวิท 750,000 บาท/ตร.ว. อโศก 600,000 บาท/ตร.ว. พญาไท 500,000 บาท/ตร.ว. ทองหล่อ 500,000 บาท/ตร.ว.
ขณะที่ราคาประเมินที่ดินแพงสุดในต่างจังหวัด อยู่ที่ จ.สงขลา (ถนนนิพัทธ์อุทิศ 3) 400,000 บาท/ตร.ว. เชียงใหม่ (ถนนท่าแพ) 250,000 บาท/ตร.ว. ชลบุรี (ถนนเลียบหาดพัทยา) 220,000 บาท/ตร.ว. ภูเก็ต (ถนนทวีวงศ์)-นครศรีธรรมราช (ถนนเนรมิต)-ขอนแก่น (ถนนศรีจันทร์) 200,000 บาท/ตร.ว.
“เท่าที่ทราบราคาที่ดินซึ่งมีการซื้อ-ขายกันจริงๆ แพงสุดคือย่านชิดลม-เพลินจิต ตร.ว.ละ 3.6 ล้านบาท ย่านวิทยุ ตร.ว.ละ 3 ล้านบาท และย่านสีลม ตร.ว.ละ 2.8-2.9 ล้านบาท” ดร.โสภณ ระบุ
