“ทีมข่าวอาชญากรรม” สอบถาม นายกวิภัฎ กลิ่นศรีราช นักกฎหมายสายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของเพจ “นักกฎหมายอสังหา” ชี้ว่าการปล่อยห้องชุดคอนโดฯ ให้พักอาศัยเป็นโรงแรมแบบรายวัน หรือปล่อยเช่าระยะสั้น เกี่ยวข้องตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15 เพราะเป็นลักษณะการปล่อยเช่ารายวัน เข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต มีโทษตามมาตรา 59 จําคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 หรือจําทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกินหนึ่ง 10,000 บาทต่อระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่
ทั้งนี้ อ้างอิงคําพิพากษาของศาลจังหวัดเพชรบุรี คดีหมายเลขแดงที่ 782/2561 ซึ่งคดีนี้เป็นโทษทางอาญา และอีกคําพิพากษาน่าสนใจเป็นคดีทางแพ่ง แจ้งความผิดละเมิดจากคําพิพากษาศาลอุทธรณ์ คดีหมายเลขแดงที่ 2773/2562 ซึ่งนิติบุคคลเป็นผู้ฟ้องแล้วชนะคดีทั้งชั้นต้นและอุทธรณ์ โดยสรุปว่าการกระทําของจําเลย ผู้ที่ปล่อยเช่ารายวัน เข้าข่ายละเมิดโจทก์คือ นิติบุคคล
อย่างไรก็ตาม ตั้งสังเกตการจะดําเนินคดีลักษณะนี้ นิติบุคคลคอนโดฯ ควรระบุในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดให้ชัดเจน เพราะเวลาดําเนินคดีที่เกี่ยวกับอาคารชุด จะอิงจาก พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 โจทก์ที่ชนะคดีละเมิดนั้น เพราะนิติบุคคลมองการณ์ไกลและเข้มแข็ง เห็นถึงปัญหาจึงระบุห้ามในข้อบังคับชัดเจน
“ในทางกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องมีเรื่องการห้ามปล่อยเช่าห้องชุดในคอนโดฯ เป็นรายวันไว้ในข้อบังคับของการจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน ถ้าคอนโดฯ ใดทำข้อบังคับระบุไว้ ก็จะง่ายต่อการชนะคดี”
สำหรับปัญหาต่างด้าวเข้ามาครอบครอง เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทย นายกวิภัฎ ระบุ ส่วนตัวเห็นปัญหาตั้งแต่ช่วงปี 60-63 ยิ่งการแพร่ระบาดโรคโควิด-19 ยิ่งเห็นภาพชัด เพราะกําลังซื้อคนไทยหดหาย ทำให้ภาคอสังหาฯ มุ่งไปต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีน กลุ่มนี้ส่วนใหญ่ซื้อผ่านเอเจนต์คนจีนที่กว้านซื้อไว้เป็นลอตใหญ่ ก่อนปล่อยให้เช่าระยะสั้นหรือรายวัน
“กรณีนี้จะมีความผิดตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 กรณีรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ต้องแจ้งเจ้าหน้าที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (สตม.) ภายใน 24 ชม. ฝ่าฝืนมีโทษตามมาตรา 77 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท”
ข้อเท็จจริงปัจจุบันคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องพักได้หรือไม่ นายกวิภัฎ สะท้อนว่าหากดูจาก พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ที่ระบุว่า คนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้มีที่อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายคนเข้าเมืองและเข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน อาคารชุดแต่ละอาคารจะมีคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ห้องชุดรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของห้องชุดทั้งหมด
เรื่องนี้ส่วนตัวมองว่าหากเป็นคอนโดฯ ขนาดใหญ่คงไม่มีปัญหา แต่ถ้าเป็นอาคารขนาดเล็กแล้วคนต่างด้าวครอบครองมากกว่าจะมีปัญหาตามมา เพราะที่กฎหมายระบุไว้ไม่เกินครึ่งหนึ่งของคนทั้งหมด เมื่อต้องมีการโหวตใดๆ จะได้ไม่เกินคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ถ้ามีนอมินีคนไทยมาตั้งบริษัทแล้วไปซื้อห้องชุดไว้อีก จะมีปัญหาตามมามากมาย
ในส่วน ผู้เข้าพัก หรือผู้เช่า การจะไปตามหาตัวมาดำเนินคดี ต้องยอมรับว่าค่อนยากลำบาก ตามกฎหมายจึงมาลงโทษกับ ผู้ปล่อยให้เช่า มากกว่า แต่หากว่าผู้เช่าส่งผลกระทบก่อความเดือดร้อนรำคาญ เพื่อนบ้านหรือนิติบุคคลสามารถแจ้งความกับตำรวจเพื่อดำเนินคดีก่อเหตุเดือดร้อน เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 397 ระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
สำหรับผู้ที่แจ้งความคือ ผู้ได้รับผลกระทบโดยตรง เช่น ข้างห้อง หรือห้องข้างล่าง สามารถแจ้งความได้เองโดยไม่ต้องผ่านทางนิติบุคคลคอนโดฯ
กรณีคนไทยเป็นตัวแทนอำพรางถือหุ้นแทนคนต่างด้าวเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายหากอิงจาก พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 กำหนดโทษคนไทยที่เป็นนอมินี หากถูกตรวจพบว่ากระทำความผิดเป็นผู้ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุน หรือร่วมประกอบธุรกิจหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าว เพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงฝ่าฝืนกฎหมาย มีอัตราโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000-1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
“จริงๆ หากสืบเสาะโดยละเอียด มีความผิดหลายบท หลายกระทง เช่น การโอนนิติกรรมอําพราง อีกทั้งการที่คนต่างด้าวประกอบกิจการโรงแรม เพราะการปล่อยเช่ารายวัน ถือว่าเป็นธุรกิจที่ไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวประกอบกิจการในประเทศไทยได้อีกด้วย”
ทั้งนี้ ย้ำถึงบทบาทสำคัญในการสะท้อนข้อมูลของสื่อ โดยเฉพาะช่องโหว่กฎหมายที่อยากให้แก้ไขและเพิ่มข้อห้ามให้ชัดเจนเกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ที่ปล่อยเช่ารายวัน รวมถึงเรื่องการห้ามให้มีคนต่างด้าวเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด หรือควรระบุคุณสมบัติว่าผู้ใดสามารถเป็นกรรมการนิติได้ ซึ่งกระทรวงมหาดไทยโดยกรมที่ดินที่ขึ้นตรงอยู่ สามารถออกระเบียบประกาศกฎกระทรวงห้ามให้ชัดเจนออกมา เพื่อเป็นมาตรฐานเดียวกันก็จะช่วยแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นในสังคมและประเทศได้.
ทีมข่าวอาชญากรรม รายงาน
